近日召開的“CBD南京論壇”上傳來消息：目前，我國有40個(gè)城市在研究建設(shè)CBD。但國家權(quán)威部門秘密摸底“CBD泡沫”的調(diào)查結(jié)果卻顯示：國內(nèi)目前具備發(fā)展CBD條件的城市只有13個(gè)。

　　CBD是中央商務(wù)區(qū)的簡稱，這里一般集中了大量的金融、商貿(mào)以及商務(wù)辦公、酒店、公寓等設(shè)施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)。在發(fā)達(dá)國家，CBD更多的體現(xiàn)出一個(gè)地理研究概念———一個(gè)CBD的形成至少需要20-30年的時(shí)間，它是一個(gè)長期發(fā)展的過程。

　　“中國提出CBD發(fā)展計(jì)劃的城市數(shù)量甚至超過了美國，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商務(wù)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系分析，顯然已超過了合理限度。”有專家表示。

　　前車之鑒

　　CBD建設(shè)需要大量土地，投資動(dòng)輒上百億元，一旦運(yùn)行不好，損失將極為慘重。上世紀(jì)90年代初，南方某市政府曾設(shè)想用５-10年時(shí)間，將其新城打造成一個(gè)現(xiàn)代化金融商務(wù)中心，但10年過去了，新城仍未能形成設(shè)想中的商務(wù)環(huán)境。

　　公開資料顯示，10多年來，這個(gè)城市的新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，沒有開發(fā)的69宗之多，其中“爛尾”2宗。合同地價(jià)102億，到2001年底僅收回45億。其中住宅面積占出讓總用地面積的57.8%，商務(wù)辦公用地面積占出讓總用地面積的18%。在賣出的地塊中，有2/3沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)。

　　據(jù)悉，當(dāng)初該市政府規(guī)劃新城的主要目的是為了籌集資金建基礎(chǔ)設(shè)施，因此新城在規(guī)劃前期，全部采取高密度、高容積率的建設(shè)模式。而在CBD概念指引下，開發(fā)商以高地價(jià)獲取土地，實(shí)行“住宅先行”策略，導(dǎo)致今天的新城東西兩翼住宅林立，而中央商務(wù)區(qū)卻是一片空白。

　　面對開發(fā)不力的現(xiàn)狀，該市政府公開發(fā)表了《新城規(guī)劃檢討》聲明。

　　有了前車之鑒，在規(guī)劃建設(shè)CBD時(shí)，國內(nèi)其他城市本應(yīng)保持足夠的清醒，量力而行。但情況卻并非如此。國務(wù)院研究室綜合司司長陳文玲介紹：國內(nèi)有40個(gè)城市在研究建設(shè)CBD，其中還有4個(gè)城市的人口不足20萬。

　　目前，世界上很多國家都建有CBD，全球性的CBD主要有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國北京、上海也已建成了地區(qū)性的CBD。專家們認(rèn)為，從這些城市的CBD建設(shè)來看，成熟的CBD一般具有如下特征：具有城市地區(qū)(乃至全國、世界)中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服務(wù)具有最高水準(zhǔn)；具有城市地區(qū)中最多的人流量，是城市地區(qū)中人口最多的區(qū)域，24小時(shí)人口的變化值也最高；具有城市地區(qū)最發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系，擁擠程度（人流、車流）在城市地區(qū)也最高；具有最高的服務(wù)集中性，能提供包括經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)；具有城市中最高的土地價(jià)格和租金。

　　如紐約曼哈頓，就是最有代表性的中央商務(wù)區(qū)，在不足1000米長的華爾街，集中了大量銀行、保險(xiǎn)、交易所和大公司總部，是世界上商業(yè)密度最大的地區(qū)；巴黎的拉德方斯則吸引了法國一半的大企業(yè)在此設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)……和這些城市相比，40多個(gè)提出建設(shè)CBD的城市中大部分顯然是盲目的。

　　拋開上述軟性的標(biāo)準(zhǔn)，僅從經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市規(guī)模來看，國內(nèi)的一些城市也是不適合建設(shè)CBD的。據(jù)了解，40多個(gè)提出建設(shè)CBD的城市中，不少年財(cái)政收入低于10億元，有的甚至只有4億元。按照CBD建設(shè)的平均投入為100億元為標(biāo)準(zhǔn)，這些城市要不吃不喝10-25年才能填上這一空缺。

　　城市規(guī)模也很重要。專家指出，在我國中小城市發(fā)展CBD“基本不可能”。即使是50萬以上人口的城市，也不一定適合建設(shè)CBD。但統(tǒng)計(jì)材料卻顯示，準(zhǔn)備建設(shè)CBD的城市中有的人口低于50萬，另外一大半的城市人口在200萬左右。這與人口在1000萬以的上海和北京形成了鮮明對比。

　　兩大誤區(qū)

　　國內(nèi)城市的CBD建設(shè)沒有多少經(jīng)驗(yàn)可循，因此，大部分城市都在摸索自己的CBD之路。在這個(gè)艱辛的過程中，有兩個(gè)誤區(qū)非常普遍。

　　誤區(qū)一：CBD建設(shè)就是房地產(chǎn)開發(fā)。國內(nèi)不少城市認(rèn)為商業(yè)和房地產(chǎn)的簡單迭加就構(gòu)成CBD，從而將重點(diǎn)放在如何使建筑特色方面“高出”同城其他區(qū)段，座座氣派高樓拔地而起�！皵�(shù)數(shù)這樣的高樓里面，到底有多少人氣？”面對幢幢“孤獨(dú)”的高樓，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌發(fā)出疑問。一個(gè)地方高樓再多再大，如果沒有足夠的人氣而只有形單影只的少數(shù)白領(lǐng)、金領(lǐng)，照樣算不得CBD。顧云昌認(rèn)為，CBD的靈魂應(yīng)該是人氣。

　　誤區(qū)二：建成后的CBD必須立馬發(fā)揮集聚效應(yīng)。很多地方政府以為CBD大樓建成后，產(chǎn)業(yè)繁榮就可樂觀其成了。殊不知，任何CBD由“開埠”到興盛都有一個(gè)３-５年的市場培育期，這是規(guī)律，這期間伴隨著令人揪心的風(fēng)險(xiǎn)累積和成本流失，不少商家撐不住這“三年之痛”就垮掉了，所以業(yè)界還形象地將培育期叫做“危險(xiǎn)期”。

　　“上海浦東陸家嘴雖然已經(jīng)很發(fā)達(dá)，但是其商業(yè)領(lǐng)域很多方面仍比浦西差，這表明市場培育的確是個(gè)艱辛過程。”上海浦東新區(qū)陸家嘴功能區(qū)域管理委員會副主任顧曉明認(rèn)為，建設(shè)CBD最主要的一個(gè)問題便是處理好當(dāng)前和長遠(yuǎn)的關(guān)系，在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)，推進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)，怎么去組織人力、財(cái)力、物力，這當(dāng)中就有選擇，因?yàn)橘Y源是有限的，我們必須考慮如何將資源用得更有效、更長遠(yuǎn)。CBD的周期絕對要比產(chǎn)品的周期長，所以長遠(yuǎn)的關(guān)注是我們對現(xiàn)有資源的認(rèn)識，以及我們對現(xiàn)有資源怎么利用，對后期的發(fā)展怎么負(fù)責(zé)的關(guān)鍵問題。

　　就目前而言，上海CBD的布局、建設(shè)可謂成功，但是整個(gè)城市因房價(jià)高漲帶來的生活成本高漲已經(jīng)成為上海CBD繼續(xù)發(fā)展、吸引外來企業(yè)的瓶頸。兩年前，該市提出過“降低商務(wù)成本”的口號，但是現(xiàn)在飛漲的房價(jià)已讓這句話失去了意義。要在CBD立足，企業(yè)當(dāng)然要付得起房錢。問題是，企業(yè)的員工能不能、愿不愿意承擔(dān)高房價(jià)、高租金？不論員工自付還是公司補(bǔ)貼，這都是一筆不小的費(fèi)用。

　　距離上海陸家嘴的較近別墅單價(jià)都在萬元以上。按照規(guī)劃，距離陸家嘴約5公里的地方房價(jià)已達(dá)15000元；而且在道路寬闊的浦東，沒有自備車出門會很不方便。一個(gè)車牌四五萬，這也是成本。在和其他城市收入水平相當(dāng)?shù)臈l件下，上海的置業(yè)者面對的是明顯高于他處的成本。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各大城市紛紛提出建設(shè)CBD的規(guī)劃，聽起來的確令人振奮。然而建造CBD所要求的高品質(zhì)、高投入，注定了它同時(shí)具有高風(fēng)險(xiǎn)，這種以行政手段為導(dǎo)向建立起來的CBD，其發(fā)展命運(yùn)最終還是將由市場決定。因此美國建筑師協(xié)會總裁唐納德·哈克爾提醒，盲目規(guī)劃和建設(shè)CBD，“很可能為未來的大都市留下一堆高檔次的城市垃圾”。