一、用地控制

　　城市規(guī)劃對建設項目用地有嚴格的控制，這些控制通常是借助于幾種特定的控制線來完成的。

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　　征地界線就是土地使用者所征用土地的邊界線，由城市規(guī)劃部門和國土資源管理部門劃定。征地界限內(nèi)的土地并不完全歸土地使用者所有，而是包含著一部分城市公共設施用地，例如代征城市道路用地、公共綠地等。

　　用地紅線是各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線，它是指在征地范圍內(nèi)實際可供土地使用者用于建設的區(qū)域的邊界線。

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　　道路紅線由城市規(guī)劃管理部門劃定，并在用地條件圖中明確標注。一般情況下，道路紅線之間的用地均為城市道路用地，不得隨意占用。建筑物一般不得超出道路紅線建造。

　?。?）道路紅線與用地邊界線等關(guān)系有如下幾種：

　　第一，道路紅線與用地邊界線重合，表明場地與城市道路相連。這是場地與城市道路之間最常見的一般關(guān)系。

　　第二，道路紅線與用地邊界相交，表明城市道路穿過場地。此時，場地中被城市道路占用的土地屑城市道路用地，不能用于場地內(nèi)建設項目的建設使用；場地的建設使用范圍以道路紅線為界限。

　　第三，道路紅線與用地邊界線分離，表明場地與城市道路不相連。這時，場地必須設置通路與城市道路相連，通路的最小寬度除應滿足場地的使用功能要求還應滿足不小于4mX4m的消防要求，并符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的要求。

　?。?）不允許突出道路紅線和用地紅線的建筑突出物為：

　　A．地下建筑物及附屬設施，包括結(jié)構(gòu)擋土樁、擋土墻、地下室、地下室底板及其基礎、化糞池等；

　　B．地上建筑物及附屬設施，包括門廊、連廊、陽臺、室外樓梯、臺階、坡道、花池、圍墻、平臺、散水明溝、地下室進排風口、地下室出人口、集水井、采光井等；

　　c除基地內(nèi)連接城市的管線、隧道、天橋等市政公共設施外的其他設施。

　　（3）當?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門批準，允許突出道路紅線的突出物應符合下列規(guī)定：

　　A．在有人行道的路面上空：

　　a）2．50m以上允許突出建筑構(gòu)件：凸窗、窗扇、窗罩，空調(diào)機位，突出的深度不應大于0．5m；

　　b）2．50m以上允許突出活動遮陽，突出寬度不應大于人行道寬度減lm，并不應大于3m；

　　c）3．0m以上允許突出雨篷、挑檐，突出的深度不應大于2m；

　　d）5m以上允許突出雨篷、挑檐，突出的深度不宜大于3m。

　　6．在無人行道的路面上空4m以上允許突出的建筑構(gòu)件：窗罩、空調(diào)機位，突出深度不應大于0．50m。

　　c建筑突出物與建筑本身應有牢固的結(jié)合。

　　d．建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空調(diào)冷凝水及從其他設施排出的廢水。

　　（4）用地城市規(guī)劃行政主管部門在用地紅線范圍內(nèi)另行劃定建筑控制線時，建筑物的基底不應超出建筑控制線，突出建筑控制線的建筑突出物和附屬設施應符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃的要求。

　?。?）屬于公益上有需要而不影響交通及消防安全的建筑物、構(gòu)筑物，包括公共電話亭、公共交通候車亭、治安崗等公共設施及臨時性建筑物和構(gòu)筑物，經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門的批準，可突人道路紅線建造。

　?。?）騎樓、過街樓和沿道路紅線的懸挑建筑的建造不應影響交通及消防的安全；在有頂蓋的否共空間下不應設置直接排氣的空調(diào)機、排氣扇等設施或排出有害氣體的通風系統(tǒng)。

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　　建筑控制線也稱建筑紅線，是城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物、構(gòu)筑物（如外墻、臺階、櫥窗等）靠臨街面的界線，沿街建筑不得越過建筑紅線。城市道路系統(tǒng)規(guī)劃確定的道路紅線是道路用地和兩側(cè)建筑用地的分界。一般情況下，道路紅線就是建筑紅線。某些公共建筑和住宅適當退后布置，留出的地方，有利于人流或車流的集散，也可以進行綠化，美化環(huán)境。在建筑紅線的控制下，前后錯開布置沿街建筑，既可滿足不同的功能要求，又可避免城市景觀的單調(diào)感，使城市建筑群的體形和街景富于變化。

　　《民用建筑設計通則》，（GB50352--2005）對相鄰基地邊界線的建筑與空地的關(guān)系有如下規(guī)定：

　?。?）建筑物與相鄰基地之間應按建筑防火等要求留出空地和道路。當建筑前后各自留有空地或道路，并符合防火規(guī)范有關(guān)規(guī)定時，則相鄰基地邊界線兩邊的建筑可毗鄰建造。

　?。?）本基地內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物均不得影響基地或其他用地內(nèi)建筑物的日照標準和采光標準。

　?。?）除城市規(guī)劃確定的永久性空地外，緊貼基地用地紅線建造的建筑物不得向相鄰基地方向設洞口、門、外平開窗、陽臺、挑檐、空調(diào)室外機，廢氣排出口及排泄雨水。

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　　城市綠線是指在城市規(guī)劃建設中確定的各種城市綠地的邊界，城市規(guī)劃管理部門一般會對建設用地提出明確的退讓綠線要求。

　　城市綠線內(nèi)的用地，不得改作他用，不得違反法律法規(guī)、強制性標準以及批準的規(guī)劃進行開發(fā)建設。

　　有關(guān)部門不得違反規(guī)定，批準在城市綠線范圍內(nèi)進行建設。

　　因建設或者其他特殊情況，需要臨時占用城市綠線內(nèi)用地的，必須依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。

　　（五）城市紫線

　　城市紫線是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)和保護范圍線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑物的保護范圍界線。

　　在《城市紫線管理辦法》（中華人民共和國建設部第119號令）中，對城市紫線有以下規(guī)定：

　?。?）在城市紫線范圍內(nèi)禁止進行下列活動：

　　A．違反保護規(guī)劃的大面積拆除、開發(fā)；

　　B．對歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)格局和風貌構(gòu)成影響的大面積改建；

　　C損壞或者拆毀保護規(guī)劃確定保護的建筑物、構(gòu)筑物和其他設施；

　　D．修建破壞歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)風貌的建筑物、構(gòu)筑物和其他設施‘

　　E，占用或者破壞保護規(guī)劃確定保留的園林綠地、河湖水系、道路和古樹名木等；

　　F其他對歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護構(gòu)成破壞性影響的活動。

　　（2）在城市紫線范圍內(nèi)確定各類建設項目，必須先由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)保護規(guī)劃進行審查，組織專家論證并進行公示后核發(fā)選址意見書。

　?。?）在城市紫線范圍內(nèi)進行新建或者改建各類建筑物、構(gòu)筑物和其他設施，對規(guī)劃確定保護的建筑物、構(gòu)筑物和其他設施進行修繕和維修以及改變建筑物、構(gòu)筑物的使用性質(zhì)，應當依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)后方可進行。

　　（4）城市紫線范圍內(nèi)各類建設的規(guī)劃審批，實行備案制度。

　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)，報省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門或者直轄市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門備案。其中，國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)報國務院建設行政主管部門備案。

　　（5）在城市紫線范圍內(nèi)進行建設活動，涉及文物保護單位的，應當符合國家有關(guān)文物保護的法律、法規(guī)的規(guī)定。

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　　藍線是城市規(guī)劃管理部門確定的需要長期保留的城市河道規(guī)劃線，沿河道新建的建筑物均應按規(guī)定退讓藍線，以便保證河道運輸、防洪搶險及水利規(guī)劃的正常實施。

　　相據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，水利工程管理范圍內(nèi)的土地是水利工程的組成部分，土地所有權(quán)屬國有，由水利工程管理單位使用。河道藍線內(nèi)側(cè)和河道管理范圍外側(cè)之間的土地、構(gòu)筑物權(quán)屬及其使用權(quán)不變，樹木的所有權(quán)性質(zhì)不變。藍線管理范圍內(nèi)的用土應嚴格控制，總的原則是不得減少水域、陸域，不得對現(xiàn)有構(gòu)筑物擅自進行改建、擴建，不得擅自改變土地用途。

　　（七）基地高程

　　在《民用建筑設計通則》GB50352—2005中，對基地的地面高程有如下規(guī)定：

　?。?）基地地面高程應按城市規(guī)劃制定的控制標高設計；

　?。?）基地地面高程應與相鄰基地標高相協(xié)調(diào)，不妨礙相鄰各方的排水；

　?。?）基地地面最低處高程宜高于相鄰城市道路最低高程，否則應有排除地面水的措施。

　　（八）基地安全

　　基地如有滑坡、洪水淹沒或海潮侵襲可能時，應有安全防護措施。