今年4月底，市規(guī)劃國(guó)土委副主任薛峰、城市更新辦公室主任徐榮專門回應(yīng)，現(xiàn)在炒得最熱的老舊居住小區(qū)，其實(shí)大部分并不符合改造條件。他們提醒開(kāi)發(fā)商、中介以及部分投資客，不要盲目冒險(xiǎn)。

　　而城市更新亂象并未消停。在今年5月底的深圳“兩會(huì)”上，年逾七旬的退休高級(jí)工程師鄭祖華當(dāng)著副市長(zhǎng)呂銳鋒的面，抨擊城市更新中出現(xiàn)的混亂情況。而肖幼美等11名代表聯(lián)名提出建議，呼吁政府高度關(guān)注《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)后引發(fā)的各種社會(huì)問(wèn)題。建議指出，《深圳市城市更新辦法》已于2009年12月開(kāi)始實(shí)施，盡管實(shí)施細(xì)則還未出臺(tái)，但“辦法”已被嚴(yán)重誤讀，“辦法”和細(xì)則之間的時(shí)間差已被利用得淋漓盡致。

　　■三大焦點(diǎn)

　　申報(bào)條件嚴(yán)格限定

　　去年發(fā)布的《深圳市城市更新辦法》規(guī)定，城市更新項(xiàng)目進(jìn)行綜合整治、功能改變或拆除重建需要大致滿足以下三種條件之一：城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟須完善；環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患；現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施。這次的《申報(bào)指引》對(duì)城市更新單元的相應(yīng)申報(bào)條件進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。

　　“城市更新單元”是城市更新的基本單位�！渡陥�(bào)指引》開(kāi)篇就提出城市更新單元擬訂的基本條件，嚴(yán)格規(guī)定，申請(qǐng)以拆除重建方式實(shí)施城市更新的特定城市建成區(qū)須具有上述城市更新辦法提出的三種條件之一，且通過(guò)綜合整治、功能改變方式難以有效改善或消除的。

　　《申報(bào)指引》對(duì)這三種條件都有具體說(shuō)明。如對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟須完善的情況，《申報(bào)指引》明確要求為，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足，按規(guī)劃需要落實(shí)獨(dú)立占地且用地面積大于3000平方米的醫(yī)療、教育、市政道路、供電設(shè)施、公共開(kāi)放空間等城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或城市公共利益項(xiàng)目的成片城市建成區(qū)。

　　在土地資源日趨緊張的深圳，城市更新已成為挖掘城市潛力、提升城市層次的重要途徑。

　　應(yīng)以整村范圍擬訂更新單元

　　南都此前曾報(bào)道，有的居住區(qū)改造一半被列入計(jì)劃，一半則擱置改造，導(dǎo)致未獲改造的居民不滿。雖然這種情況原因復(fù)雜，但《申報(bào)指引》作了明確要求：福田、羅湖、南山、鹽田的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織原則上應(yīng)以整村范圍擬訂城市更新單元。此外，鼓勵(lì)深圳其他行政區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以整村范圍擬訂城市更新單元。按整村范圍擬訂城市更新單元的拆遷范圍用地面積可小于城市更新單元總用地面積的70%.

　　《申報(bào)指引》提出，城市更新單元的擬訂應(yīng)充分考慮和尊重所在區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化關(guān)系的延續(xù)性要求。而已納入深圳城中村綜合整治（二類）計(jì)劃且實(shí)施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域，原則上不得單獨(dú)擬訂為城市更新單元。同時(shí)，舊居住區(qū)建筑物建成時(shí)間未達(dá)到20年的，原則上不得擬訂為城市更新單元。

　　廣受關(guān)注的違法建筑并不能通過(guò)城市更新“轉(zhuǎn)正”。根據(jù)《申報(bào)指引》規(guī)定，已完成征、轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)的國(guó)有用地被非法占用的、基本農(nóng)田保護(hù)范圍內(nèi)的用地，原則上不得納入城市更新單元進(jìn)行申報(bào)，通過(guò)更新實(shí)現(xiàn)用地清退的除外。

　　納入規(guī)劃也可撤銷

　　今年3月，深圳對(duì)《2010年城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃草案進(jìn)行公示，包括擬納入計(jì)劃的城市更新單元共計(jì)89項(xiàng)，申報(bào)拆除重建用地面積約6.8平方公里。此前幾天，股市風(fēng)吹草動(dòng)，深圳相關(guān)的本地股大漲。在某種形式上，這是股民對(duì)城市更新政策的一種誤讀。

　　《申報(bào)指引》明確提出，納入計(jì)劃內(nèi)的城市更新單元，僅獲準(zhǔn)編制城市更新單元規(guī)劃。更新單元規(guī)劃審核通過(guò)，符合相關(guān)要求并納入深圳市城市更新年度實(shí)施計(jì)劃后，方可實(shí)施。

　　根據(jù)《申報(bào)指引》，納入計(jì)劃內(nèi)的城市更新單元，經(jīng)發(fā)現(xiàn)不符合城市更新相關(guān)政策的，將取消其計(jì)劃資格。同時(shí)，城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃將按年度進(jìn)行調(diào)校。納入計(jì)劃的更新單元，自公告之日起一年內(nèi)未能按規(guī)定要求完成城市更新單元規(guī)劃編制的，將予以清理。

　　誰(shuí)來(lái)改造是具體城市更新活動(dòng)中的一個(gè)致命問(wèn)題�！渡陥�(bào)指引》謹(jǐn)慎提出，納入計(jì)劃的“申報(bào)單位”僅為城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃的申報(bào)主體。城市更新單元改造主體須依據(jù)《深圳市城市更新辦法》經(jīng)相關(guān)程序予以確定。