編者按：

　　“鬼城”誕生于中國房地產(chǎn)爆炸式增長的背景下，曾是中外媒體和業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。本文以鄂爾多斯“鬼城”為例，扼要指出催生“鬼城”的宏觀制度性原因，和區(qū)域人口及產(chǎn)業(yè)布局、規(guī)劃建設(shè)及城市管理等地域性原因，提出對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的優(yōu)化建議，并為其復(fù)興后的發(fā)展確立新的開發(fā)模式、街區(qū)形態(tài)、城市密度、交通模式等。這些建議凸顯了解決中國城市發(fā)展問題的幾個(gè)重要原則：其一，需要探究導(dǎo)致當(dāng)前問題的原因，既包括土地、財(cái)政、金融等基本制度因素，也包括某個(gè)區(qū)域或城市特有的地理區(qū)位、歷史、人口、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、地方文化等情況，這樣才能制訂出適合地方實(shí)情的、可執(zhí)行度高的策略和政策。其二，城市的可持續(xù)發(fā)展和居民生活質(zhì)量的改善是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要統(tǒng)籌地考慮產(chǎn)業(yè)、空間形態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等各個(gè)方面，考慮從藍(lán)圖規(guī)劃到施工建設(shè)、再到建成后的城市運(yùn)營管理等整個(gè)過程。其三，以創(chuàng)新的視角發(fā)掘現(xiàn)有資源的新潛力，如本文提出利用“鬼城”的爛尾樓和鄂爾多斯的煤炭電力資源發(fā)展大數(shù)據(jù)和云計(jì)算中心、電動(dòng)車和無人駕駛汽車等新興產(chǎn)業(yè)。

　　鬼城背景介紹

　　媒體中對(duì)“鬼城”鋪天蓋地的報(bào)道大家早已司空見慣，成片的爛尾樓和空置樓盤成為了鬼城的標(biāo)簽。前幾年房地產(chǎn)爆炸式的增長造就了這種現(xiàn)象，房子成為了國人瘋狂投資并增值的產(chǎn)品。

　　在眾多報(bào)道以及空城排行榜中，鄂爾多斯出鏡率最高，紐約時(shí)報(bào)形容其為“一座除了人，什么都有的中國新城”。

　　對(duì)于鬼城形成的原因，已有大量研究報(bào)道以及文獻(xiàn)給予了答案，此論文的重點(diǎn)將放在如何復(fù)興鬼城的策略上。此論文以鬼城產(chǎn)生的政策和經(jīng)濟(jì)的機(jī)制為背景，以鄂爾多斯的康巴什為具體研究對(duì)象，提出對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(Industrial Structure)、基礎(chǔ)設(shè)施(Infrastructure)及公共設(shè)施(Public Facilities)的優(yōu)化建議，并為其復(fù)興后的發(fā)展確立新的開發(fā)模式，街區(qū)形態(tài)，城市密度，以及交通模式等。

　　鄂爾多斯（康巴什）

　　首先我們需要對(duì)“空城”和“鬼城”稍作區(qū)分?？粘鞘强焖俪鞘谢暮蠊?，是房地產(chǎn)泡沫的后果，是中國土地政策的后果；空城作為投機(jī)性投資的結(jié)果，可能只是造得太快了，有經(jīng)濟(jì)活力和剛需的城市能夠漸漸被人填滿。而鄂爾多斯的康巴什，昆明的呈貢等城市之所以被稱為鬼城，更是因?yàn)楸榈貭€尾樓造就的凄涼景象。

　　從我去年年底到鄂爾多斯實(shí)地考察來看，康巴什作為鄂爾多斯現(xiàn)在的門戶，已經(jīng)將爛尾樓解決（完成）了不少，反倒是老城東勝和一水之隔的伊金霍洛旗還留有更多。百度大數(shù)據(jù)實(shí)驗(yàn)室通過對(duì)夜間小區(qū)燈光監(jiān)測(cè)得到的結(jié)果，也驗(yàn)證了這一點(diǎn)（詳情見百度大數(shù)據(jù)-空城計(jì)）。然而很多報(bào)道對(duì)于鄂爾多斯康巴什的洗白，也是非常不客觀的。雖然爛尾樓數(shù)量得到了控制，但是房屋的空置率和大量的報(bào)道沒有大的出入，城中心的兩個(gè)大商場(chǎng)也是門可羅雀，CBD的六棟寫字樓僅有一半啟用，走在馬路上的孤獨(dú)也只有勤勞的清潔工能與你分享。