紐約曼哈頓第五大道的蘋果旗艦店，吸引了來自全世界鐘情于蘋果創(chuàng)意和科技美學的人們，這里常常人滿為患，蘋果店員工不時需要在入口處組織引導(dǎo)顧客有序進入。

從蘋果店內(nèi)仰視通用大廈

　　這些爭搶著進入店內(nèi)一睹蘋果最新產(chǎn)品的人們或許還不知道，透過蘋果店頂層的透明玻璃向上望去，一棟高50層的大樓，或許在不久之后將迎來一位新的來自中國的主人。

　　國內(nèi)知名地產(chǎn)商SOHO中國總裁張欣要把她和丈夫潘石屹(微博)的野心帶到曼哈頓。這位地產(chǎn)界的女強人認為，中國的住宅地產(chǎn)投資已經(jīng)走到終點。

　　3月8日，美國市場上傳出張欣牽頭一家財團洽購紐約通用汽車大廈40%股權(quán)的消息。如果談判成功，張欣和她的合作伙伴將出價34億美元，這也是中國投資方收購單一美國地產(chǎn)最大的交易之一。

　　在人民幣升值和美國樓市低迷之后，中國的地產(chǎn)商拿著大筆美元開始在美國尋找機會。看上去，他們對出資額并不在乎，對控制權(quán)問題也避而不談，市場才是他們最看重的。這一幕，在上世紀80年代的美國市場曾經(jīng)出現(xiàn)，只是主角從日本投資者換成了中國人。

　　張欣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

　　張欣毫不掩飾自己對中國樓市缺乏信心。在闡述完“中國的住宅市場已經(jīng)發(fā)展到極限”的觀點后，她接著向外界表示，國內(nèi)在商業(yè)零售方面，商鋪和購物中心的供應(yīng)量確實太大了。但是寫字樓是地產(chǎn)市場里唯一發(fā)展良好的一塊。

　　SOHO中國試圖將辦公樓業(yè)務(wù)都集中在北京和上海的繁華地段。潘石屹也樂于時不時地告訴媒體這兩個城市的租金上漲情況。但顯然，這兩個城市黃金地段可供出讓的土地越來越少，更讓人不安的是，SOHO中國近年來鮮少能在公開市場上拿到土地。

　　這家公司加大了項目收購的力度。潘石屹認為，公司豐盈的現(xiàn)金貯備可以支持他們做到這一點。他曾向媒體透露，上海、北京、紐約、倫敦和香港是自己認為的房地產(chǎn)投資價值較高的市場。

　　對于新的合作者，通用汽車大廈的大股東波士頓地產(chǎn)董事長道格拉斯·林德說，“我們將很高興能有機會與新的合作者共事。”

　　對于其目前對通用大廈持有的60%權(quán)益，并且是大樓的絕對控制方，波士頓地產(chǎn)表示對現(xiàn)狀很滿意。“我們對于如何運營整座大樓，以及如何重新布置及安排租戶充滿信心。”林德說。

　　騰訊財經(jīng)試圖向SOHO中國詢問關(guān)于此項交易的細節(jié)，但公司此時不愿就收購過程和規(guī)劃發(fā)布消息。但知情人士指此次股權(quán)交易由張欣家族而并非SOHO中國來完成。

　　說起張欣家族不得不提的就是SOHO中國運用的“家族信托”。這種海外信托模式由于企業(yè)及其創(chuàng)始人的隔離風險和財富管理。

　　2002年，SOHO中國為了在海外上市，搭建了紅籌架構(gòu)。潘石屹和張欣二人通過私人公司控制了SOHO中國的股權(quán)，接下來，SOHO成立了7家離岸公司來控制境內(nèi)的項目公司。其中，潘石屹透過Boyce(BVI)控制SOHO中國47.39%股權(quán)，張欣透過Capevale(BVI)控制SOHO中國47.39%股權(quán)。

　　2005年11月14日，潘石屹用“境外換手”的方式將其在Boyce(BVI)的全部股份以饋贈方式轉(zhuǎn)讓給張欣。然后，張欣把Boyce及Capevale(BVI)的全部股份轉(zhuǎn)給一家公司，再把這家公司的全部股份授予匯豐信托。張欣本人就是這筆信托的唯一授予人、保護人及全權(quán)受益人。

　　至此，SOHO中國股權(quán)的收益權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)至張欣名下。而收購?fù)ㄓ闷嚧髲B股權(quán)的交易由張欣家族而非SOHO中國來完成，也可以讓SOHO中國在一定程度上規(guī)避此項交易帶來的資本市場上可能的風險。

　　這些風險最大的由頭是資金問題。去年8月，SOHO中國宣布從以往的散售模式轉(zhuǎn)型為自持物業(yè)，并稱不惜提高負債率，引發(fā)市場對其資金鏈的擔憂。但在近日的2012年業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹透露，截至2012年12月31日，公司擁有現(xiàn)金約為222億元人民幣，凈資產(chǎn)負債率僅為2.6%。而在2013年福布斯全球富豪排行榜中，張欣以身家36億美元，排名376位。

　　第二個風險來自于紐約商業(yè)地產(chǎn)海面下的暗礁。盡管紐約商業(yè)表面上一片紅火景象，然而業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始擔心市場過熱，價格虛高。根據(jù)最近的一份專業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，紐約多數(shù)房地產(chǎn)公司的高管認為，曼哈頓商業(yè)地產(chǎn)相比世界其他主要城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)估值過高。

　　這些地產(chǎn)從業(yè)人士還認為，盡管價格已經(jīng)重新回到了2007年金融危機前的高位，但是商業(yè)地產(chǎn)的租金水平和入住率距離2007年的水平還相去甚遠，新一輪的繁華可能還要等到3年后。

　　“曼哈頓的商業(yè)地產(chǎn)或許仍然可以被看做是黃金標準，地產(chǎn)界的高管卻清楚地知道，最好的日子已經(jīng)過去。”地產(chǎn)集團Marks Paneth & Shron主管合伙人威廉姆·詹寧斯說。

　　通用汽車大廈幾經(jīng)易手

　　被譽為紐約天際線“皇冠上的明珠”的通用大廈，是紐約市的地標性建筑。這座高50層的大樓，位于紐約曼哈頓第五大道和59街，與著名的廣場酒店隔街相望，可俯瞰整個中央公園，也是曼哈頓上少有的橫跨整個街區(qū)的巨型高樓，擁有約200萬平方英尺的可租賃面積。位于其樓前的蘋果第五大道旗艦店，也為這座大樓增色不少。

　　此樓的底層，曾被用于通用汽車的展示廳，現(xiàn)已成為施瓦茨玩具旗艦店。許多著名的企業(yè)坐落于其中，包括雅詩蘭黛、約克資本等, 尤其在近年來，更是吸引了眾多對沖基金和金融企業(yè)將這里作為辦公場所。

　　該樓自1968年建成以后，幾經(jīng)易手，價格也不斷攀高。其最早的主人通用汽車公司，由于經(jīng)營業(yè)績欠佳，陷入財務(wù)困境，于1982年以5億美元的價格將通用大廈出售。1998年，紐約著名地產(chǎn)商唐納德·特朗普以8億美元將此樓購入。

　　此后，該大廈又多番被倒手，價格一度創(chuàng)下北美房地產(chǎn)銷售價格紀錄。直到2008年金融危機爆發(fā)，波士頓地產(chǎn)公司，也是該樓目前的所有者，聯(lián)合其他三大財團，從資金困難的原業(yè)主手中以近29億美元的價格購入，再創(chuàng)美國辦公樓銷售金額紀錄。

　　波士頓地產(chǎn)公司的合伙財團也可謂陣容豪華，包括由卡塔爾和科威特主權(quán)基金支持的高盛房地產(chǎn)投資基金和迪拜的梅拉斯房地產(chǎn)私募股權(quán)公司。波士頓地產(chǎn)占整棟大樓60%的權(quán)益，并且負責大樓的管理和租賃服務(wù)。

　　另外占40%權(quán)益的基金，從去年起就雇傭商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE，想趁著正欣欣向榮的紐約商業(yè)地產(chǎn)市場，將通用大廈的40%權(quán)益出售。

　　來自中國的新開拓者

　　現(xiàn)在，中國地產(chǎn)界的名女人張欣把自己的名字和這棟傳奇大樓聯(lián)系在了一起。

　　去年9月，市場曾傳言潘張夫婦欲購買紐約曼哈頓的索尼大廈，原因是二人曾經(jīng)到訪過索尼大廈。雖后來遭到潘石屹極力否認，但外媒報道稱SOHO的確參與了對索尼大廈的競購。

　　目前，中國投資美國商業(yè)地產(chǎn)市場多以間接投資為主，即通過投資美國的房產(chǎn)投資信托，來達到投資目的。如中投公司，曾投資黑石集團，而后者一直活躍于美國房地產(chǎn)市場。而個人投資者參與到美國商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的則少之又少。

　　張欣卻是個例外，她對紐約商業(yè)地產(chǎn)似乎情有獨鐘。據(jù)報道，去年，張欣斥資6億美元，購入公園大道廣場49%的股權(quán)。另外一個位于曼哈頓中城港務(wù)局公交中心的項目，張欣也曾試圖向負責該項目的沃納多房地產(chǎn)信托公司投資8億美元，但該項目最終夭折。

　　除張欣外，中海、萬通、中坤、碧桂園、綠地、萬科等開發(fā)商都已涉足海外地產(chǎn)。2009年，萬通宣布在紐約新世貿(mào)投資5億元打造“中國中心”，從談判到簽約經(jīng)歷7年時間；今年年初，萬科宣布和美國頭號房企鐵獅門共同開發(fā)舊金山地塊。房企海外投資似乎成為中國樓市陰晴不定之下的一張船票。

　　這一幕在上個世紀80年代卻似曾相識。當時的主角是日本開發(fā)商。二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟快速增長，同時，70年代歐美發(fā)達國家經(jīng)濟卻陷入停滯。“廣場協(xié)議”簽訂之后，隨著日元貨幣購買力的提高，日本人開始對美國資產(chǎn)進行大量收購，到80年代末，全美甚至10%的不動產(chǎn)已經(jīng)成為日本人的資產(chǎn)。其中，最著名的案例是三菱公司以14億美元購買美國國家象征——洛克菲勒中心。然而，在這樁交易發(fā)生后不久，該大廈就因為經(jīng)營不善出現(xiàn)巨額虧損，三菱不得不將它半價再賣回給原主。

　　著名的圓石灘高爾夫球場轉(zhuǎn)讓案則是一宗更為損失慘淡的交易。90年代后，日本人在美收購的許多資產(chǎn)都變成了包袱，當時的買家不得不承認，膨脹的財富讓他們頭腦發(fā)熱。

　　不同的是，如今的中國開發(fā)商們更為低調(diào)和謹慎。在交易沒有塵埃落定之前，他們傾向于不向外界透露任何實質(zhì)性的消息。

　　但我們?nèi)匀荒芸吹剿麄兊囊靶?。張欣笑著說，剛認識潘石屹時，潘帶她去看自己的事業(yè)，指著地上一個巨大的大坑對她說，看，這個地方將會成為北京的曼哈頓。

　　而現(xiàn)下對于總是充滿自信的張欣來說，北京的曼哈頓已經(jīng)不能滿足她的野心，她要做的是去參加真正的曼哈頓樓市盛宴。